3000万控除と住宅ローン控除のダブル摘要

2020/12/15

自宅を買い換えたとき、

・旧住居について売却益が出ており、
・新住居について住宅ローンを組んでいる場合、

⇒売却益の特例 or 住宅ローン控除の特例のどちらかを選択

することになります。

基本的にダブル摘要はできません。

詳しくいうと、
売却益の特例を含めた次の譲渡所得の特例と
住宅ローン控除をダブル摘要することはできません。

【住宅ローン控除と重複適用ができない特例】
・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（10年超所有の軽減税率）
・居住用財産の譲渡所得の特別控除（3000万控除）
・特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例
・既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例
・認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例

今回のブログでは、

自宅を買い換えて、
・旧住居について売却益が出ている（出る予定）
・新住居について住宅ローンを組んでいる

という前提における

3000万控除と住宅ローン控除のダブル摘要の期間についてのお話です。

●ダブル摘要できない期間が決まっている

住宅ローン控除と3000万控除などの特例は、
ダブル摘要できない期間が決まっています。

（イ）?2020年（令和2年）4月1日以後に旧住居を売却した場合
?

⇒新住居を居住の用に供した年とその前2年・後3年の計6年間

（ロ）?2020年（令和2年）3月31日以前に旧住居を売却した場合

⇒新住居を居住の用に供した年とその前後2年ずつの計5年間

●ダブル摘要できる場合

さきほど見た通り、
ダブル摘要できない期間は決まっています。

よって、この期間にかぶらないようにすれば
3000万控除と住宅ローン控除をダブル摘要できます。

（１）旧住居売却後は一旦賃貸にする

新住居に住み始める年の前々年より前の年に旧住宅を売却すれば期間をかぶることがありません。
つまり、旧住居を売却した年から3年目以降に新住居を購入すれば、
旧住居に3000万控除、
新住居に住宅ローン控除を受けることが可能です。

≪例≫
2020年に旧住居を売却・・・3000万控除適用
売却後から2022年までは住居を賃貸にする
2023年に新住居を購入し住宅ローンを組む・・・住宅ローン控除適用

（２）旧住居を2020年3月31日までに売却

（注）今日現在、2020年12月15日ですので、
いまからやろうと思ってやれるものではありません。
しかもかなり限定的なケースです。

旧住居を2020年3月31日までに売却した場合は、
2020年4月1日以後に売却した場合より、
ダブル摘要できない期間が1年少ない。

これにより、
途中賃貸で暮らさなくても、ダブル摘要できるケースが存在します。
（まれですが）

≪例≫
2017年5月1日に新住居を購入＆住み始めて住宅ローン控除を組む・・・住宅ローン控除適用
2020年3月に旧住居を売却・・・3000万控除適用

※3000万控除を適用するには、
住まなくなった日から3年目（2020年）の12月31日までに譲渡する等の要件を満たす必要があります。

●住宅ローン控除を受けていたけど、やっぱり3000万控除を使いたい場合

新住居を購入して住宅ローン控除を受けていたけれど、
旧住居の売却益が大きかったのでやっぱり3000万控除を受けることにしたい、というケース。

この場合、ダブル摘要はできませんので、
住宅ローン控除を受けていた年の確定申告を修正することになります。

≪例≫
・2018年に新住居を購入し住宅ローン控除を受けていた。
・2020年に旧住居を売却。売却益が大きかったため、3000万控除を受けたほうがメリットあり。
　↓↓↓
・2018年と2019年の確定申告を住宅ローン控除なしで自主的に修正申告する。
・2020年の確定申告で3000万控除の適用を受ける。
（新住居の住宅ローン控除は以後適用なし）

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≪あとがき≫

今回の記事とは全く関係ありませんが、

今朝Zoomのアップデートをしたせいか、午後の相談前にZoomを開いたらセキュリティソフトにブロックされまして、、、音声が出ず、かなり焦りました。

10分ほどで復活できましたが、いつも使ってるツールが使えないと本当に困りますね。昨日のGoogleも、復旧してくれてよかったです。

≪あたらしいこと≫

サンマルクカフェのアプリ

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