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マイホームの買換特例で払うか払わないか

2014年1月20日

マイホームを売った時には様々な特例がありまして、
その中の一つ、
「特定の居住用財産の買換及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例」について
26年度の税制改正で変更があるようです。

【改正点】
・売却が25年12月31日まで⇒27年12月31日まで(2年延長)
・売却代金が1億5千万円までであること⇒1億円までであること

上限が1億5千だろうが1億だろうが雲の上の話のようですが、
都内の良いところに住んでいる方には影響が出そうです。
港区なんかだと築30年以上でも3LDKで1億超えてきたりします。

さてそもそも特定の居住用財産というのは、
10年以上住んでいたマイホームを指します。

マイホームを売った場合は、基本的には売却益が3000万までは税金がかかりませんので、
普通に譲渡所得の申告をすれば良いわけです。

しかしながら売却益が3000万超えてきたら
この買換特例を使うことを検討します。

”買換”なので、もちろん新たにマイホームを買うことが条件です。
※新たに買うマイホームには面積等の細かい要件があるので注意してください。

例えば10年以上住んでたマイホームを売却して4000万利益が出た場合、
課税所得:4000万-特別控除3000万=1000万
税額:1000万×14.21%(所得税10.21%、住民税4%)=142.1万円
となります。

でも買換特例を使えば税額はゼロです。
買換特例は利益を次に繰延べるのです。

新たに買ったマイホームを売却して課税所得を計算する際に、
繰延べた利益である課税所得1000万が加算されます。

もしまた10年以上住んでいて、要件に合えば買換特例が使えます。
こうして死ぬまで利益を繰延べることも一応できるわけです。

おそらく資産家の方々は
売却損が出るタイミングでチャラにしているのかなと思います。

1万でも100万でも、税金を払うか払わないかの差は大きいです。

今回の改正で、売却代金が1億5千万⇒1億円となりましたが、
2年前には、2億円⇒1億5千万という改正があったばかりです。
どんどん上限は下がっています。

1億以上で売れたんだったら大抵は利益が出ているのでしょう。
繰延べないですぐに税金払ってよ、
てことなんでしょうか。